买房贷款怎么选银行?

导语:房贷计算器小编通过这篇文章为大家解读房贷常见问题之:买房贷款怎么选银行?
房贷,也被称为房屋抵押贷款。房贷,是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请,并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件,银行经过审查合格,向购房者承诺发放贷款,并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同,办理房地产抵押登记和公证,银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。今天小编就和大家说一下买房贷款怎么选银行?房贷还款怎么还最划算?
买房贷款怎么选银行?
1、看房贷利率优惠力度
选银行先得看房贷利率,现在利率普遍升高,12月的房贷利率同比2016年上涨了20%多,优惠打折已经极为珍贵,利率低省的利息就多,省下的是真金白银。
12月全国首套房平均利率排行榜名单如下:
2、看贷款门槛高低
利率低是一方面,注意这里说的低利率也只是相对而言,利率低于5%的银行就算低的了。但是获得低利率也要满足一定的条件,比如有些银行规定优质客户能获得低一点的利率,其中优质客户可能是对借款人工作单位、收入的要求,或者规定本科以上学历,有的银行对二手房房龄有限制,比如二手房房龄最长不能超过20年,有严格的银行要求不能超过15年,也有要求不能超过10年。所以贷款看银行门槛很重要。
3、看放款速度
再一个就是银行放款速度,提交材料后,银行审批和放款都需要一定时间,很多购房人反映放款慢,记得有位网友,要卖掉旧房子换新房,买自己房子的买家去年7月份申请的房贷,到10月份贷款还没下来,自己拿不到房子尾款也不能付新房的房款,只能先跟亲戚朋友借钱付了款,等11月买家的贷款下来后在还清欠款。放款慢已经成为困扰购房人的一大难题,等上3个月算短的,1个月内能放款的就谢天谢地了。
4、看调息方式
近一年关于央行加息的预测不断,加息最房贷利率最直接的影响就是月供增加,总利息增加,而银行具体执行的时主要取决于跟银行签订的贷款合同要求,一般有下面几种调整方式:
一是按月调整,假如如2015年6月买的房子,去年10月央行加息,那么从11月起按照新的贷款利率计算月供。
二是按年调整,也叫作“次年调整”,比如2015年6月买的房子,去年10月央行加息,那么从2018年1月1日起按照新的利率计算。
三是贷款满一年后调整,比如2015年6月买的房子,去年10月央行加息,要等到2018年6月才按照新利率计算。
四是固定利率,意思就是,签合同的时候规定不管以后央行升息还是降息,都继续按照合同写的利率执行,如果升息的话还好,降息就不能享受利率优惠福利了。
目前来说,多数银行房贷合同默认的是第二种调整方式,也就是按年调整。选银行的时候也要关注一下关于调息方式的规定。
接下来,假如利率继续上涨,购房人要么接受上浮,要么放弃买商品住房,选择长租房或者共有产权房,经济实力强一点的就全款买房,购房人间的竞争似乎也愈加激烈了。
哪种房贷还款方式最划算?
1、等额本金
等额本金还款法是借款人每个月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,这种方法又称为“递减式还款”。
由于等额本金前期本金还款数较大,所以前期的还款压力比较大,适合经济能力比较强、手头比较充裕的人。
2、等额本息
等额本息还款法是每个月以相等的金额偿还贷款本息,这种方法在还款初期利息支付的较多,本金还的较少,并且随着以后每个月利息支出逐渐减少,偿还的本金会逐渐增多。
这种方法能够平均还款压力,适合刚步入社会的年轻人,积蓄少、收入偏中下等的人。
等额本金 VS等额本息
从少交利息的角度看,等额本金还款要比等额本息法合适。
假设贷款100万,20年,按基准房贷利率4.9%算,等额本金的总利息为492014元,而等额本息的总利息为570665元,同等贷款时间下,等额本息还款要比等额本金还款多还78651元。
这样看等额本金式提前还款能少交很多利息,看似比较合适,但若考虑到通货膨胀,即将来物价变高,货币贬值,从这一方面看等额本息会比等额本金合适,反正钱越来越不值钱。
3、公积金转账
公积金房贷还款时可以自由设定每月最低还款额,这种方法适合有公积金、前期手头比较紧的人,最低还款额度可根据自己的经济情况设定,且当月多还的钱系统会自动划为提前还款。
不过因为公斤金自由还款的最低还款额度一般情况下会低于正常的月供,所以最后一期本金支付压力较大。
4、固定利率
还房贷最怕碰上房贷利率上浮的情况发生,贷款利率一上浮,又要支出一大笔钱,这时采用固定利率还款法最好!
在我国贷款利息是按浮动利率来计算的,比如你的房贷还到第8期时银行房贷利率上调,那么从第9期开始你的房贷的利息会按利率上调比例增加。
PS:只要央行基准利率不调,银行自行上调的房贷利率对已经发放的贷款没有影响。
固定利率还款法,顾名思义在借款期限中利率是固定不变的,这种还款方法不受央行利率上调的影响,看着别人交高额利息,自己的不变是有点小爽,但若遇到贷款利率下调,就心塞了!
PS:固定利率还款可转为按月/按年调息,需要交一笔违约金。
如何才能享受到贷款利率下调的好处呢?选择按月调息或按年调息。
5、按月调息
按月调息每个月都采用最新调整后的贷款利率作为房贷利息,在利率调整后的下个月生效。
这种还款方式的好处是:若遇上央行连续降低利率,则每一次都能立刻享受月供降低。坏处也显而易见,央行利率一上调,房贷利息马上会上涨,所以这种方式适合贷款年限比较短的人。
6、按年调息
按年调息是指以年为单位调整利率,即在一年之内房贷利率固定不变,无论这一年内房贷利率如何调整,借款人均要等到次年1月1日起,执行最新的房贷利率。
对普通的“房贷族”来说,房贷的年限大多是二三十年,这么长的时间内,房贷利率的变化不可预测,按年调息比按月调息更可控,风险会小一些,适用于所有的“房贷族”。
7、转按揭
房贷转按揭是指你在A银行办理房贷后,发现B银行的房贷利率比A银行的低,这时可以向A银行申请,将在A银行办理的房贷按揭转移到B银行,以便享受更多的优惠。
8、提前还贷
还房贷是个漫长而又压力大的过程,所有有些人手头一宽裕了,就会选择提前还贷。
提前还贷可以缩短还款周期,但应注意以下几点:
(1)考虑还款周期
还贷前期若手里资金充足且不打算出借出借,可以选择提前还贷,因为无论是等额本金还是等额本息还款方式,前期的还款金额基数都比较大,所以还贷前期提前还,可以省下不少利息。
若是在还贷中期,或中后期,月还款中本金大于利息时,提前还款的意义就不大。
(2)考虑个人情况
对有公积金的人来说,公积金多的人提前还贷款比较划算,因为公积金是专款专用,不能用在其他地方,不如提前还房贷。
除此之外就要考虑个人的经济情况,能不能支撑的住提前还款了。
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